Anleihen auf Realwerte im Trend

Finanz und Wirtschaft, Immobilien-Special vom 22. Juni 2024 

Pino Sergio, Gründer und CEO, allswiss Group AG

Real Asset Bonds – Obligationen auf realen Vermögenswerten 

Was sich in Deutschland schon seit einigen Jahren als erfolgreiche und vor allem sichere Anlageform etabliert hat, gewinnt jetzt auch in der Schweiz an Bedeutung: Anleihen auf Realwerten wie Liegenschaften, Flugzeuge oder Containerschiffe. Noch sind es vor allem Immobilien, die als greifbares Underlying hinter einer solchen Obligation stehen. 

Die Finanz- und Immobilienmärkte haben ein gutes erstes halbes Jahr hinter sich und sehen dem weiteren Verlauf des Jahres durchaus optimistisch entgegen. Der SMI ist um gute 5 Prozent gestiegen und auf die verschiedenen Immobilienindizes an der Schweizer Börse konnten den Schwung von Ende letzten Jahres mitnehmen und notieren nochmals zwischen 3-4 Prozent höher seit Beginn des Jahres. Nach vergangenen schwierigen Monaten mit steigenden Finanzierungskosten und Korrekturen in der Bewertung von Liegenschaften hat der Wind gedreht. Die Zentralbanken indizieren, dass das Zinsniveau seinen Peak erreicht hat, und die SNB hat den Sinkflug bereits eingeleitet. 

Neuartige Finanzierungsmodelle 

Die Immobilienpreise in der Schweiz sind stabil und gemäss jüngsten Studien sogar am Steigen. Die Nachfrage sowohl nach Wohn- wie auch nach Gewerbeimmobilien ist weiterhin hoch. Und die Mietpreise notieren nach wie vor auf Höchstständen. Denn die träge Bautätigkeit kann die Nachfrage nicht abdecken, die Zuwanderung steigt jährlich und eine 10-Millionen-Schweiz rückt in greifbare Nähe. Die Schweiz gilt damit als sicherer Hafen für Wohnen, Arbeiten und Tourismus. Die Aussichten für Immobilien in der Schweiz, insbesondere im gewerblichen Bereich, sind somit positiv.

Die Kapitalbeschaffung für Gewerbeimmobilien stellt eine komplexe Herausforderung dar, der mit verschiedenen Mitteln begegnet werden kann, und die durch die jeweils aktuellen Marktbedingungen und globale wirtschaftliche Dynamiken geprägt ist. Diese lassen sich in mehrere Hauptkategorien einteilen: Markt- und Wirtschaftsfaktoren, regulatorische Anforderungen, Finanzierungskosten und -bedingungen sowie spezifische Herausforderungen im Zusammenhang mit der Art der Immobilie und der Investorenbasis. Das bietet für Immobilienprojekte ab einer gewissen Grösse Raum für Innovationen und neuartige Finanzierungsmodelle.

Ideale Ergänzung im Portfolio

Eines davon sind mit Immobilien unterlegten Wertpapiere. Realwertunterlegte Anleihen sind eine ideale Ergänzung in jedem Anlageportfolio und vor allem eine in der Schweiz bislang wenig präsente Form der Immobilienfinanzierung. Diese sogenannten «Secured Mortgage Obligations» vereinen die unmittelbare Absicherung des investierten Vermögens durch greifbare Realwerte mit stabilen Mieterträgen in einem handelbaren Wertpapier mit einem attraktiven Coupon. Anstatt die einzelne Immobilie zu erwerben kann mit diesen Anleihen das Anleihe-Portfolio breiter diversifiziert werden und Klumpenrisiken vermieden werden. Diese sogenannten Real Asset Bonds werden an Bedeutung zunehmen und den Anleihenmarkt mit einer attraktiven Investment-Alternative bereichern, indem sie die Investition direkt an den physischen Wert der Immobilie und deren Mieterlösen knüpfen. 

Gegenüber anderen vergleichbaren gedeckten Anleihen werden dem Investor die Absicherung, die Wertentwicklung der Immobilie und der Cash-Flow während der Laufzeit der Obligation fortlaufend offengelegt. Die direkte Verknüpfung von werthaltigen Real Assets mit den Vorzügen eines handelbaren Wertpapieres verleiht diesen Hypotheken-Obligationen ein bemerkenswertes Investmentprofil. 

Attraktives Sicherheiten- und Ertragsprofil von Hypotheken-Obligationen

Hypotheken-Obligationen sind eine noch junge Gattung festverzinslicher Wertpapiere. Als alternative, besicherte Anlageform für Anleihen-Investoren werden sie seit rund 20 Jahren am Markt angeboten. 2004 wurden die ersten Obligationen in Deutschland ausgegeben. Noch besetzen Hypotheken-Obligationen in der Schweiz eine kleine Nische. Zu Unrecht! 

Denn im Hinblick auf ihr attraktives Sicherheiten- und Ertragsprofil sind diese Anleihen für realwertorientierte Investoren eine vielversprechende Investmentalternative. Hypotheken-Obligationen bieten den Vorteil der Fungibilität und können durch die Stückelungen der Anleihen passgenau in der gewünschten Grösse in das Wertpapier-Portfolio aufgenommen werden. Mit dieser intelligenten Anlagestruktur werden die eher unbeweglichen Immobilieninvestments für den Kapitalmarkt zweckmässig handelbar gemacht. 

Allswiss plant noch im laufenden Jahr die erste Secured Mortgage Obligation in der Schweiz zu emittieren. Mit einer erstklassigen Immobilie in Toplage als Underlying und einem Volumen von rund CHF 150 Mio. eröffnet die Anleihe eine attraktive Anlagemöglichkeit für institutionelle Investoren, Familiy Offices sowie qualifizierte Privatanleger. Durch die Handelsaufnahme an der Schweizer Börse SIX werden der Kauf und der Handel der von Morningstar als Green Bond qualifizierten Obligation sehr einfach zugänglich gemacht.